Wird ein Gebäude zur Erzielung von Einkünften genutzt, können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abgeschrieben werden. Der Gesetzgeber hat dafür standardisierte Prozentsätze festgelegt. Doch auch der Nachweis einer kürzeren individuellen Restnutzungsdauer ist möglich. Wie genau dieser Nachweis zu erfolgen hat, ist zwischen Steuerpflichtigen, Finanzverwaltung und Finanzgerichten immer wieder Thema von Rechtstreitigkeiten. So auch im Urteilsfall des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23).

Standardisierte Abschreibung nach festen Prozentsätzen

Die Steuerpflichtige erzielte aus ihrem im Privatvermögen befindlichen Grundstück Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie ging im Streitjahr von einer tatsächlichen Restnutzungsdauer von 6 Jahren aus und nahm eine entsprechende Abschreibung vor. Das Finanzamt gewährte lediglich eine Abschreibung von 2 Prozent jährlich. Bei Gebäuden im Privatvermögen beträgt die lineare Abschreibung je nach Fertigstellungsdatum zwischen 2 und 3 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes allerdings geringer, so können die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden.

Im Klageverfahren holte das Finanzgericht das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken ein. Der Sachverständige ermittelte in seinem Gutachten nach Maßgabe der Immobilienwertermittlungsverordnung für das Gesamtobjekt eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 19 Jahren. Das Finanzamt legte gegen diese Entscheidung Revision ein, da es der Meinung war, dass das Sachverständigengutachten nicht geeignet sei, eine kürzere als die gesetzlich typisierende Nutzungsdauer zu begründen.

Nachweis der kürzeren Restnutzungsdauer

Eine kürzere Nutzungsdauer kommt laut Finanzverwaltung nur dann infrage, wenn das Gebäude vor dem Ablauf des Abschreibungszeitraums anhand einer Prognose objektiv betrachtet und aufgrund technischer oder wirtschaftlicher Umstände verbraucht ist. Die Darlegungs- und Feststellungslast dafür trägt der Steuerpflichtige. Der Nachweis kann laut Finanzverwaltung nur durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN-Norm akkreditierten Sachverständigen erfolgen. Ein Bausubstanzgutachten sei zwar nicht zwingend erforderlich. Das Gutachten müsse aber die Punkte technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten für die Beurteilung einer kürzeren Nutzungsdauer abdecken. Nach Ansicht der Finanzverwaltung erfüllt die Ermittlung der Restnutzungsdauer im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens oder nach der Immobilienwertermittlungsverordnung diese Anforderungen ausdrücklich nicht.

Gutachten: BFH widerspricht der Finanzverwaltung

Wie bereits das Finanzgericht Münster und auch die Vorinstanz, das Finanzgericht Köln, widerspricht der BFH teilweise der Ansicht der Finanzverwaltung. Die Finanzverwaltung darf für die Schätzung nicht eine bestimmte Gutachtenmethodik (zum Beispiel Bausubstanzgutachten) oder ein bestimmtes Ermittlungsverfahren fordern. Demzufolge hat der BFH ausdrücklich anerkannt, dass auch eine Gutachtenmethode, durch die die Restnutzungsdauer eines Gebäudes modellhaft wirtschaftlich bestimmt wird, als Nachweis genügen kann. Insbesondere die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung ist eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode, die ohne eine gesetzliche Anordnung für steuerrechtliche Schätzungen nicht ausgeschlossen werden kann.

Voraussetzung für die Anwendung als Schätzungsgrundlage ist jedoch, dass das Gutachten auch auf die Punkte technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkung des konkreten Gebäudes eingeht, wobei nicht sämtliche Punkte in dem Gutachten behandelt werden müssen. Ein bloßer Verweis auf die modellhafte Restnutzungsdauer ohne individuelle Begründung ist jedoch nicht ausreichend.

Darüberhinausgehende Anforderungen und Einschränkungen, die die Finanzverwaltung in ihrem Schreiben vom 22. Februar 2023 für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer durch Sachverständigengutachten aufstellt, lassen sich nach Ansicht des BFH dem Gesetz nicht entnehmen.